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如何判断抵押物评估价值的准确性

文字:[大][中][小] 2015/11/10    浏览次数:7201    

  作为专业的房地产估价人员,我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果,最终综合得出抵押价值。
  此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论,而是站在《房地产抵押估价报告》(以下简称《估价报告》)使用方或报告审核方的角度,在不具备进行完整的房地产评估过程条件下,如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。
  经过我多年从事报告审核的经验,我认为基本做到以下两个步骤,就可以实现。
  第一步:对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查,判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。
  即在对《估价报告》进行审查之前,首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解,先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。
  第二步:判定《抵押估价报告》评估价值的合理性这一步骤是在完成第一步骤的基础上,再对《估价报告》进行审查。
  要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素,通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。
  一、抵押项目房地产市场价值的调查判断

  1、判断方法—市场提取法“房地产市场价值”从字面意思可以看出:即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此,判断房地产市场价值最直接,也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。
  2、不同市场状况下价格提取方法根据其物业类型不同、所处区域位置不同,可分为:
  (1)市场交易十分充足情况;(2)市场交易不十分充足情况;(3) 市场交易匮乏情况。

  (1)市场交易十分充足情况下例如我们所评估的房地产项目,是位于一个非常成熟居住区的住宅楼,或者是位于北京CBD心区或金融街的写字楼物业。或者是位于王府井大街或西单的商业物业。周边有大量的相同物业交易案例。在这种市场条件下,确定市场价值相对简单。我们只需从大量交易案例中,尽量挑选出与评估房地产情况相似的案例价格。可直接参考其确定。
  这种情况相对比较简单,因此不再赘述,但并不是所有房地产市场状况都这么有利,因此,如果遇到市场交易不充足时,我们应找出相应的解决方案。
  (2)市场交易不十分充足情况下对于市场交易不十分充足情况,在实际评估中也十分常见。当没有大量与评估项目相同的交易案例可以参考的时候,我们如何从市场提取价格呢?下面分两种常见的情况分别说明。
  ① 周边缺少交易案例解决方案:突破地理位置的限制,将搜索范围扩展到周边或可替代区域的其他类似地区。
  例如:想了解北京朝阳门桥商业区物业,周边缺少交易案例,可参考与其商圈级别类似的东大桥商业区或东四十条桥商业区交易案例价格参考。
  ② 相同物业类型缺少交易案例解决方案:寻找相似物业类型的交易价格,找出其与抵押物存在的差异因素及各该因素对价格产生的影响方向,进行比较后判断出抵押物大体价格水平(或区间)。
  例如:北京CBD核心办公区内一栋乙级写字楼价格,如果周边没有相似档次的写字楼,则可调查周边甲级写字楼中档次较低或最低的楼宇的交易价格,这样即可可判断出其大致的价格水平上限。
  从以上两个例子可以看出,在市场交易不十分充足的情况下,无法获取大量与抵押物情况一致的交易案例直接判断价格,而需要通过较接近案例与抵押物进行比较,把握各项差异因素对价格产生的影响及影响方向。通过这些案例价格大概估算出正常状况下的市场价值。因此,了解各种物业最主要的价格影响因素,是在这种情况下正确判断抵押物市场价值的难点。
  一般来说,各物业类型的主要价格影响因素:
  注:各影响因素具体情况可参见全国房地产估价师执业资格考试用书之《房地产估价案例与分析》
  (3)市场交易匮乏情况下对于某些特殊物业,几乎无法直接从市场找到相似物业交易价格,那么我们可以采取其他方式判断其价值。例如:
  ① 工业开发区工业厂房作为工业开发区的厂房,其出租和自用的情况较为普遍,很少有交易状况。但是位于工业开发区,其土地交易较频繁,通过招拍挂成交,价格水平也比较透明。因此我们可以采取地价+建筑物成本的方法核定房地产价值。
  土地价格可以根据招拍挂土地成交结果;建筑物成本则可以通过地上物不同建筑结构,装修状况等情况判断。
  ② 商业酒店商业酒店一般都采取自主经营的模式,基本少有交易价格。根据其物业经营模式,可以采取:
  类比法:类比周边在售商业楼宇,确定大体价格水平收益还原法:(即收益折现)根据客观的年经营收益,扣除正常经营费用,确定年纯收益、收益年限、折现率,折现得出现时价格。
  ③ 在建工程在建工程由于个别性较强,很难在市场上找到与其开发程度类似的项目,因此很难获得直接可参考交易价格,因此我们可以模拟其房地产项目开发过程,采取以下两个思路估算价格:
  成本法:在建工程价值=土地价格+已发生在建工程成本(模拟开发程序正算)假设开发法:在建工程价值=未来开发价值-续建成本 (模拟开发程序倒算)通常如果在建工程开发进度较靠前,还有大量续建成本没有发生,则采用假设开发不可控因素较大,相比起来成本累计更能准确的匡算价格。而如果在建工程开发进度及基本接近竣工,基本接近成品房地产。那么采用假设开发估算的价格更贴近其实际价格。
  在遇到这些情况时,仅通过调查一些市场信息了解抵押价值可能存在一定难度。那么需要进一步通过《估价报告》测算过程进行判断。下面我们就来探讨如何抓住《估价报告》中的重要价格影响因素,并判断其合理性的问题。
  二、判定《估价报告》抵押价值合理性

  1、优先受偿款的扣除根据2006年3月1日开始实施的,由建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会统一颁发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建房字[2006]8号)及《房地产抵押估价指导意见》的有关规定,房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
  抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价师知悉的法定优先受偿款优先受偿是指优先于本次抵押债权人受偿的权利。因此优先受偿款应当从市场价值中扣除,才能剥离出实际抵押价值。
  优先受偿包括:
  (1)未缴纳的地价款:主要存在与划拨用途的土地。划拨用地在实施转让前,必须补交地价款转成出让用途才可以转让。
  (2)拖欠工程款:主要存在于在建工程项目。根据相关法律规定,“工程款优先受偿权”是法定优先受偿权,其权利优先于抵押权和其他债权。因此拖欠工程款应当作为优先受偿从抵押价值中扣除。
  (3)已设定的抵押贷款:抵押贷款的清偿次序依据抵押登记时间顺序。因此在本次抵押登记之前进行的抵押登记权利都应当作为优先受偿扣除。
  2、权属瑕疵的揭露及合理设定正常的房地产市场价格是建立在完整的产权状况下可实现的市场价值,因此在判断《估价报告》抵押价值合理性之前,先要判定其权属瑕疵的披露及设定情况。
  抵押物可能存在的权属瑕疵包括:
  (1)权证是否齐全;对于房地产项目,首先要明确项目土地证,房产证是否齐全。两证齐全是办理抵押登记的基本条件。如存在证件不全情况,则不能进行抵押。
  (2)登记内容与现状情况是否一致(是否有未登记部分纳入抵押物范围);如果实际用途与证载用途不符,且不符合区域整体规划,是产权人擅自更改用途,我们设定用途及判定价格时,应该完全遵循证载用途。比如有些将一层住宅用途房地产更改为商铺,或者在住宅楼或者别墅内出租办公等情况。
  在对实物进行现场踏勘时,我们无法对面积进行丈量,但是可以房产证后登记表及附图,根据建筑物的楼号,楼层,形状等情况与实际情况对应。确定有效建筑面积。对于改扩建、灭失的建筑物,均应从抵押范围内剔除。
  比如一个宾馆房地产,配套娱乐设施楼部分均为扩建面积,无产权。则该部分收益价格不能归总在抵押价值内。
  (3)土地开发状况是否有瑕疵(地上是否达到平整条件);我们勘察其土地是否平整,主要为了判断其是否影响进一步开发建设,对其价值产生影响程度。
  (4)规划条件是否有依据(是否有规划文件,规划是否存在调整);确定纯土地的抵押价值时,其规划条件对价格影响非常大。主要包括规划用途,容积率等规划指标,是否有正规规划文件依据。不能随便设定(5)是否存在已销售情况(重点关注在建工程项目);已办理《商品房预售合同》的在建工程项目,相关信息可到房地产交易管理网公开查询。对于已经销售的建筑面积,应从抵押范围内剥离。
  (6)是否存在长期租约。
  《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  3、市场价值测算过程房地产评估常用的估价方法包括:市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法。根据《估价报告》采用上述不同的方法,我们关注的关键影响价格因素各异。
  (1)市场比较法:
  重点关注其选取的案例与估价对象是否具备可比性。修正过程中是否体现了估价对象与比较案例的价格影响因素,且进行了合理的修正。
  (2)收益还原法:
  重点关注客观租金的确定、经营费用的核算、租金增长率的设定、收益还原率的确定及收益年限的设定。
  (3)成本法:
  重点关注土地价格、建筑物建造成本、工程其他费用及利息、利润的合理确定。
  (4)假设开发法:
  重点关注未来开发模式的设定、未来开发价值的确定及续建成本的核算。


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