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行业动态

我国地下空间使用权价格评估探讨

文字:[大][中][小] 2015/11/10    浏览次数:6486    

  一、前言

  随着城市化的飞速发展,土地利用方式由传统的二维平面向三维空间拓展, 城市地下空间的开发利用也逐渐趋于主流。随着近几年城市经济的快速增长,地下空间开发利用的规模、应用的范围也逐渐增加,用途更加多样化,现在城市地下空间开发利用正在由点向面扩展,伴随着中心城市的更新改造,高层建筑地下空间、居住区地下空间的开发利用也形成了一定的规模。地下空间功能多样化,主要体现在大型地下空间综合体,以及文化、娱乐、商场、停车场等建设当中。通过对于地下空间的开发利用,我们可以将城市地下空间使用分为盈利性和非盈利性,下文中主要针对盈利性地下空间使用的估价进行了分析和探讨。

  二、评估方法的选择及评估思路

  一)评估方法的选择

  对于地下空间使用权价格评估方法最适用、最常用的方法是收益还原法、假设开发法及基准地价系数修正法。

  1.收益还原法

  收益还原法主要用于估价对象为经营性物业,有较为稳定的收益,地下空间的价值主要体现在其获取收益能力的大小上。

  2.假设开发法

  假设开发法是针对待开发的地下空间而言的,预测地下空间部分所带来的售价额扣除建设地下工程费用及各种费用后的剩余价格来确定地下空间的地价。

  3.基准地价法

  运用基准地价系数修正法时,可参照建设用地使用权完整的修正体系进行评估。

  在评估方法的选择上,现在国内已经有了一个大概的模式。对于作为地下车库、车位等停车用途的,应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟。由于地下空间的开发成本较高,以及利用过程中的长期稳定收益较难预测、客观的土地还原利率等系数确定不易把握等原因,收益还原法应用于估价实务难度较大,但对特定地区如地铁沿线等地下商铺租赁比较活跃的地区应用收益还原法评估地下空间使用权价格有一定可行性。在地下空间使用权基准地价评估方法研究中,认为在全国城镇已普遍建立城镇基准地价体系的基础上,借鉴国外成熟的效用比法,以地面基准地价为基础,结合地下空间与地面空间土地利用的效用比率关系,并充分考虑土地划分级别,制订不同级别的修正系数,以修正评估形成地下空间使用权基准地价,来引导和规范地下空间使用权出让和二级市场的交易。

  (二)评估思路及利弊分析

  1.收益还原法的主要思路它是把购买地下空间作为一种投资,地价款作为购买未来若干年地下空间土地收益而投入的资本,在估算地下空间未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时收益总和的一种评估方法。该方法只适用于有收益或者潜在收益的地下空间及其建筑物,而对于没有收益的地下空间的估价大多不适用。此外,收益还原法评估结果的准确度取决于地下空间的预期纯收益及还原率的准确程度,而这两个数据的求取是比较困难的。

  2.假设开发法的主要思路它是预测新增加地下空间部分所带来的售价增加额扣除新增投资费用及由此而增加的各种专业费用、利息、税收后,以价格余额来确定新增空间的地价。计算公式是:地下空间建设用地使用权地价=售价增加额—建筑费用—专业费用—利息—开发商利润。这一方法具有一定的合理性,但问题在于,在地下空间建设用地使用权出让、开发、建设以前,如何预测将来可能增加的建筑物价值增加额。在地下空间建设用地使用权还处于待出让阶段,其将来的开发利用后的价值是很难精确预测的,即便预测了一个数字,也难以保证其准确性。

  3.基准地价系数修正法的主要思路它是通过对地下空间宗地地价影响因素的分析,利用地表宗地地价修正的方法,对各城镇已公布的同类用途或同一区域地表土地基准地价进行修正,从而估算地下空间宗地价格的方法。基准地价系数修正法是一种快速、便捷的价格评估方法。目前,全国98%以上城市均制定颁布了基准地价,各地基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的区域平均价格表示。这种方法实质上是通过参考地表土地价格的方式来评估相应地下空间的土地价格。但问题是,有时地下空间的利用性质、利用条件和地表土地之间相差甚远,缺少足够的可比性,因此,简单地希望通过对地表土地价格的修正来评估地下空间土地价格,存在一定不足:1基准地价法以统一的基准地价为基础,没有体现同一级别不同地块的个体差异,难以很好地科学体现地下空间土地价格;2在基准地价基础上统一规定固定的地下空间价格递减比例, 难以切实反映各地块实际情况;3基准地价的稳定性、滞后性不能及时反映整体地价水平变动和区域地价变化的现实;4未充分说明地下空间建设用地使用权土地价格相对于基准地价价格水平递减比例的确切理由,难以令人信服。

  综上所述,每种方法都有各自的利弊,我们必须对于影响地下空间土地价格的因素进行全面的分析,并在此基础上提出一个操作性较强的地下空间建设用地使用权土地出让金评估的方法。

  (三)影响地下空间建设用地使用权土地价格的因素资料显示,影响地下空间使用权出让费的因素很多,但影响最大的是土地同一供需圈的地价与地下空间开发后的功能。我认为还应当考虑地下建筑所增加的建造成本因素,因为这也是决定社会公众是否接受地下空间建设用地使用权的一个重要因素。下面,文章将分别对上述三个因素加以分析。

  1. 土地同一供需圈的地价在同一土地供需圈内,对于相同利用用途的地表建设用地使用权和地下空间建设用地使用权而言,两者之间具有相当的可比性。因此,确定作为基本价格参照基础的“土地同一供需圈的地价”是十分重要的。对于这一地价的确定,不能简单地照搬各地政府在相应规划区所定期公布的各类型土地的所谓基准地价,因为这些基准地价由于具有滞后性,且未能切实考虑不同地块之间的个体差异,故存在一定的不准确性。所以应在与土地用途相吻合的情况下,若存在相应地下空间的地表土地出让价格的,则应当以该地表土地出让价为基本参考地价。若不存在相应的地表土地出让价格的,则可以参考周边类似性质的地表建设用地使用权的出让价格。

  2.地下空间建筑所增加的建造成本地下空间建筑和地表建筑之间的一个显着差异在于,前者会增加许多建造成本。地下建筑需要开挖土地,增加大量工作量。而且,地下建筑受制于地下地质情况,由于岩层性质、地下水走向,以及维护相邻建筑物地基安全等考虑,地下空间建筑必然会增加许多建造成本。通常情况下,从成本角度考虑,社会主体当然会倾向于选择成本较低的地表土地使用权。因此,为了增加地下空间建设用地使用权出让时的吸引力,在评估地价时,必须将因此增加的建造成本予以相应的扣除。当然,从某种角度考虑,地下空建筑也会因此减少一些成本支出。地下建筑的优点是不受气候影响,节能而且安静,且运营费用低,如采暖和制冷,地下建筑比传统同类用途的建筑要省一半到2/3 的费用。以上地下空间建筑和地表建筑在建造成本上的差异,均应当在评估地下使用权价格时予以考虑。

  3.地下空间开发与地表开发利用效能递减比例通常情况下,相同类型的土地开发,地下空间开发所能够产生的经济效益要比地表土地开发所能产生的经济效益差。因此,在评估地下空间建设用地使用权土地出让金时,必须对于这一递减比例加以考虑。在广泛调查的基础上,国外对此递减比例已经形成了一些共识。在德国,根据史基墨滚动法,假设地面一层土地利用效用为1.0,就混合商业地带而言:地下一层为0.12、地下二层为0.12;就繁华商业地带而言:地下一层为0.84、地下二层为0.16;就办公场地而言:地下一层为0.5、地下二层为0.17。在日本,一般认为,假设地面上0—10 m土地利用效益为1.0,那么,0—负10 m 为0.1,负10—负50 m 为0.05。其实国外形成的这些经验具有相当的借鉴价值,但是也不能完全照搬,我们应当加强调查、评估,通过科学计算,准确估算出特定地下空间开发利用和地表开发利用相比的递减比例。如有些学者根据客流的类别估算地铁出入口地下商业设施的开发价值,十分值得借鉴。

  (四)地下空间建设用地使用权估价计算公式综合以上各项考量因素,有学者提出一项地下空间建设用地使用权土地出让金估价计算公式:地下空间建设用地使用权土地出让金=(参考地价—地下空间建筑所增加的建造成本)×地下空间开发利用效能递减比例。

  1.参考地价第一,该参考地价是指土地利用性质、面积、容积率相同的地表建设用地使用权的土地总价;第二,如前所述,在土地用途相吻合的情况下,若存在相应地下空间的地表土地出让价格的,则应当以该地表土地出让价为基本参考地价。若不存在相应地表土地出让价格的,则可以参考周边类似性质的地表建设用地使用权的出让价格,或参考规划区内有关政府颁布的同类型土地的基准地价。

  2.地下空间建筑所增加的建造成本这是指因为地下空间建筑所增加的勘测支出、建筑支出、风险防范支出等各项建造成本。具体数额应当通过与相同性质的地表建筑物的建造成本的比较计算出来。当然,一定情况下,地下空间建设也可能节约一定的建造成本,若如此,则也应当予以相应的扣减。

  3.地下空间开发利用效能递减比例结合国外研究成果以及我国各地目前已有实践,这一递减比例可以原则界定为地下一层为地表的30%-20%,地下二层为地表的20%-10%,地下三层为地表的 5%-0%。在具体评估计算某地下空间利用效能的递减比例时,可以根据该特定地下空间的情况,在相应数据调查、评估的基础上,予以适当的修正。需要说明的是,以上公式只是提供了一种评估地下空间建设用地使用权估价的方式,是否准确,还需要实践的检验。因此,实际操作中,在用此方法计算出数额后,可以再通过前述的剩余法、收益还原法等方法进行复核,从而综合确定评估价格。

  三、北京地下空间利用分析北京城市地下空间开发活动正处方兴未艾的阶段。开发地下空间,能够使城市发展获得更大的活力和潜力,也是促进土地节约集约利用,建设资源节约型、环境友好型社会的重要途径和必然选择,对于保障和促进科学发展,缓解保护耕地与建设用地矛盾,促进城市经济社会可持续发展具有重要现实意义。

  北京地下空间开发利用方式主要有以下几种:

  (一)交通设施在北京地区最常见的就是地铁、地下步道、地下车库等。修建地铁可以完善综合交通体系、提升城市建设品质,提高公共交通服务水平、改善投资环境,对拉动经济的作用不可小视。当然积极开发地铁沿线房地产项目、加强广告管理、运作物业管理等项目还可以实现地铁项目的盈利;地下步道是指建于地下的供公共使用的步道。多条地下步道有序组织在一起,形成地下步行系统。地下步道只有形成连续系统,才能够有效发挥作用。地下步道有联系地下空间、促进人车分流、分担步行人流的作用,地下公共步道由单独的道路部分与分支部分组成;修建地下车库是比较好的利用方式。首先,国家土地有限,地价又高,地下车库可使土地资源得以充分利用,其次,地下车库一般为“平战两用”,和平时期当车库,战争时期可以防空。现在新建的小区一般都是地下停车库,这样使得小区的居住品质更高。并且从自身的角度来讲,购买车库也不失为一种很好的投资。

  (二)其他设施还有就是一些市政设施,如管道等;防灾设施,如防空地下室等。

  四、计算案例(一)案例简介北京某投资有限公司拟受让北京市一块地下建筑面积为16348m2的地下空间国有建设用地使用权,估价目的是对该地下建筑面积16348m2涉及的地下空间国有建设用地使用权价格进行评估,为办理相关土地出让手续、显化土地资产、提供土地价格参考依据,根据《土地出让项目地价评估条件》、《北京房地产产权证》以及《建设工程规划许可证》,待估宗地证载土地用途为商业用地,根据《土地利用现状分类》,设定估价对象的土地用途为商业用地,本次评估的标的物为地下建筑面积为16348m2的地下空间国有土地使用权,涉及地块的地上建筑面积为 59421.38m2,土地面积为42801.5m2 。

  (二)计算过程1.测算地面土地使用权价格根据《城镇土地估价规程》和评估人员现场查勘,以及对估价对象的特点、评估目的及待估宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理,结合估价对象的实际情况,采用假设开发法和收益还原法进行估价确定评估值。主要基于以下考虑:估价对象土地使用权为近期受让的待开发用地,符合假设开发法的应用条件及适用范围,可采用假设开发法作为估价方法之一;同时掌握了估价对象周围房地产的收益价格和房屋建造成本,因此选用收益还原法作为估价方法之二。

  (1) 假设开发法首先测算开发完成后的房地产总价,然后扣除建安费用、专业费、利息、利润、税收等费用,以此确定土地使用权价格。测算公式为:

  VG= A-(B + C)式中:VG为土地使用权价格;A 为房地产总价;B 为房地产开发成本;C为利润。

  (2) 收益还原法首先测算土地使用权在未来一定年期的纯收益,然后按照一定的土地还原利率将纯收益折现到估价时点,测算公式为:

  VG=(a/r)[1 - 1(/1 + r)n]

  式中:VG为土地使用权价格;a 为土地纯收益;r 为土地还原利率;n 为土地使用年期。

  根据以上两个公式,本着公正、公平、公开的原则,在分析现有资料的基础上,采用收益还原法和假设开发法,经测算确定估价对象地面土地使用权价格为:VG=楼面地价= 6342元/m2。

  2.测算地下空间土地使用权价格V(1)通过调查市场资料,采用市场比较法确定PG、Pi(PG、Pi分别为地面土地使用权价格和地下空间第i层使用权价格)。市场比较法是根据替代原则,将在同一供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易情况、日期、区域以及个别因素进行比较修正,得出估价对象估价时点时的市场价值。由于估价对象所在区域内与其用途和现状相同或相似的交易案例较多,所以可以采用市场比较法测算PG、Pi,基本公式为:

  P = Pn× A × B × C × D式中:P为待估房地产价格;Pn为比较实例价格;A为交易状况修正系数;B为交易日期修正系数;C为区域因素修正系数;D为个别因素修正系数。根据上述公式,在同类供需圈选择3个可比实例进行修正,得出:

  PG=17200元/m2;Pi=7400 元/m2。

  (2)依据《北京市建筑工程预算基价》,参考同类建筑的建安费用,可测算出 CG和 Ci。

  CG= 7150元/m2;Ci= 2600元/m2。

  (三)最终结果根据公式(Vi+ Ci)/Pi=(VG+ CG)/PG来计算地下空间土地使用权价格,Vi=楼面地价=3197元/m2。由此,该建筑物于估价基准日在满足价格定义和全部假设条件下的地下空间土地使用权价格为:楼面地价=3197元/m2;土地总价格=52264556元。

  五、总结首先,地下空间土地使用权评估是土地估价领域里的一个新内容,探索建立科学的地下空间土地使用权评估模型、估价方法和价格体系,可为地下空间土地使用权交易提供价格依据,促进土地交易依法有序地进行,是对我国现行地价体系的有益补充。

  其次,地下空间土地使用权评估必须依据现有地价评估理论与方法。地下空间土地使用权利用效益主要取决于地表土地区位及其地上土地使用权用途,因此,地下空间土地使用权利用效益及空间收益与地面土地使用权的价值趋势基本一致。由此,可建立一套地面到地下土地使用权价格对应模型,在运用现有估价评估理论与方法得到地面土地使用权价格的基础上,通过修正快速得到地下空间土地使用权价格。

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